GoingPublic: Herr Schaich, als Vorstand einer der drei REIT-Aktiengesellschaften verfolgen Sie auch den Fortgang der Diskussion in Berlin. Tut sich noch etwas?
Schaich: Auf der politischen Seite gibt es immerhin eine klare Aussage im Koalitionsvertrag. Demnach sollen vorliegende Hemmschwellen durch Änderungen am REIT-Gesetz beseitigt werden. Trotz aller berechtigter Skepsis bin ich daher noch ganz zuversichtlich, dass sich die Koalition dieses Themas irgendwann annehmen wird.

GoingPublic: Welche vermeintlichen oder tatsächlichen Gesetzesmängel sind denn für Ihre Praxis als REIT-AG überhaupt relevant?
Schaich: Ehrlich gesagt: so gut wie keine. Es ist ja so, dass das REITG durchaus funktioniert. Die Probleme, die wir im Zusammenhang mit dem REITG heute sehen, haben doch eher mit dem Zeitpunkt seiner Ratifizierung zu tun. Die erwähnten Änderungswünsche wären in der Lage, dieses Kapitalanlageprodukt zu fördern – funktionieren tut es aber doch schon, das sollte man nicht vergessen. Ohne einen offenen und intakten Kapitalmarkt würden natürlich auch noch so weitgehende Änderungen keinen Unterschied machen.

GoingPublic: Bekommen auch Wohnimmobilien eine Chance?
Schaich: Ich meine: ja, und zwar aus ganz objektiven Überlegungen heraus. Eine REIT-Gesellschaft ist stark reglementiert, beispielsweise in Bezug auf das unterlegte Eigenkapital, die Bestandshaltungspflicht – damit wäre ein REIT doch der prädestinierte Wohnungseigentümer. Mit etwas weiterem Anlauf müsste man das doch hinbekommen.

GoingPublic: Wie beurteilen Sie die Sanktionsmöglichkeiten bei Verstößen gegen das REITG – sind das scharfe Schwerter oder ohne jegliche Abschreckung?
Schaich: Unterschiedlich. Es reicht von Geldstrafen bis hin zum sofortigen Verlust des REIT-Status. Bis heute ist keine der drei REIT-Gesellschaften mit den Auflagen soweit in Konflikt geraten, dass ernsthafte Sanktionen drohen. Allerdings hat sich die EK-Anforderung von 45% als die wahrscheinlich konfliktträchtigste dargestellt.

GoingPublic: Wie sieht eigentlich die typische Woche eines CEOs einer REIT-Aktiengesellschaft aus?
Schaich: Als Alleinvorstand eines Prime-Standard-Unternehmens hat ein nicht unerheblicher Teil meiner Zeit mit dem Vor- und Nachbereiten von Finanzberichten zu tun. Ein weiterer großer Zeitblock geht auf das Konto der Investor-Marketing-Gespräche. Die Zeit zwischen Reisen oder Investorengesprächen ist typischerweise gefüllt mit der Überwachung der Assets und dergleichen. Ich kann Ihnen jedenfalls garantieren, dass es mir nicht langweilig wird!

GoingPublic: Der Börsengang von Fair Value liegt auch schon fast drei Jahre zurück. Mit der Bitte um eine ehrliche Antwort: Würden Sie heute alles wieder genauso machen?
Schaich: Ein klares Ja. Leider gingen unsere Börsennotierung und die Umwandlung in einen REIT praktisch unter. Gerne hätten wir das Ganze mit einem IPO inklusive Kapitalmaßnahme bewerkstelligt, das Kapitalmarktumfeld war jedoch zu dem Zeitpunkt nicht mehr das Beste. Jetzt, wo wir bekannter geworden sind, wäre im Rahmen eines geeigneten Umfelds sicherlich auch ein neuer Schritt an den Kapitalmarkt zu überlegen.

GoingPublic: Das klingt entschlossen. Ist da etwas geplant?
Schaich: Nein, nicht konkret. Wir haben aber stets betont, dass wir wachsen möchten – und müssen. Als Möglichkeit sehe ich in erster Linie weniger den Weg über Barkapitalerhöhungen als vielmehr den über Sacheinlagen. So sind wir 2007 auch entstanden, aus der Umwandlung von Fondsbeteiligungen in Aktien. So etwas wäre heute als Merger mit anderen Unternehmen oder durch das Einbringen von Immobilien gegen Aktienausgabe vorstellbar. Das würde uns auch die zusätzlich gewünschte Erweiterung der Aktionärsbasis bringen.

GoingPublic: Aber: Die Fair Value REIT-AG gilt für institutionelle Investoren als zu klein.
Schaich: Absolut. Mit einer Marktkapitalisierung von etwa 40 Mio. Euro sind wir da unterhalb jedes Radars. Das sagen uns Investoren recht deutlich: Geschäftsmodell interessant, Management überzeugend, aber Liquidität der Aktie zu gering, weil Unternehmen zu klein. Meiner Ansicht nach müssen wir auf eine Marktkapitalisierung von mindestens 100 Mio. Euro kommen. Das geht sicherlich nicht organisch, aber durch die erwähnten Maßnahmen wie Einbringung und Umwandlung.

GoingPublic: Sind die angelsächsischen Investoren, mit denen Sie ja auch ab und an zu tun haben, denn wirklich „smarter”?
Schaich: Den Nachholbedarf bei Immobilienbewertungen haben sie Mitte des Jahrzehnts sehr wohl erkannt. Weniger smart war indes, dass sie daraus geschlussfolgert haben, es müsse sich dann auch in Richtung ihrer Heimatmärkte entwickeln. Hierzulande sind aber einfach die Ausschläge nicht so stark. Wenn diese Investoren jetzt wieder rausgehen, dann deshalb, weil sie eher bereit sind, den „Haircut“ bei ihrem Eigenkapital hinzunehmen. Die Deutschen halten an ihren Entscheidungen dagegen länger fest. Wenn der Zeitpunkt passt, stehen angelsächsische Investoren aber auch schnell wieder mit ihren Milliardenfonds an der Grenze.

GoingPublic: Meinen Sie, dass die jüngsten und leidigen Diskussionen um Fonds im Gegenzug die Anlageklasse Immobilienaktien ein Stück voran bringen könnten?
Schaich: Das dürfte Auswirkungen haben, wenn auch nicht sehr schnell. Das Problem bei offenen Fonds ist seit jeher, dass hier eine langfristige Investition mit einer kurzfristigen Rückgabemöglichkeit vermischt wird. Das widerspricht sich komplett. Bei den geschlossenen Fonds wiederum werden die Eintrittshürden künftig höher gesetzt, was zu einer Konsolidierung der Anbieterseite führt. Im direkten Vergleich zu Fonds sollte eine Immobilienaktie oder eine REIT-Aktiengesellschaft besser wegkommen – ob es dazu führen wird, dass ein Bankberater dies dann künftig auch empfiehlt, steht auf einem anderen Blatt.

GoingPublic: Herr Schaich, herzlichen Dank für die interessanten Einblicke.

Das Interview führte Falko Bozicevic.

Ursprünglich erschienen in der GoingPublic Ausgabe 7/2010.